提前還貸要有理財計劃　三類個案爲您解惑

     今年來，房貸利率在短短不足半年的時間內連續上調五次，按揭50萬元30年期的“老房貸”客戶從明年元旦起

      今年來，房貸利率在短短不足半年的時間內連續上調五次，按揭50萬元30年期的“老房貸”客戶從明年元旦起每月將多支付336.78元，供房壓力劇增。加之近期樓市轉冷、股市低迷，不少“老房貸”也已開始萌生提前還貸之意。

　　  記者近日從廣州各大商業銀行房貸處獲悉，目前還沒有出現“提前還貸潮”，但據瞭解，不少“老房貸”還是做好了提前還貸的準備，“提前還貸”即將迎來一輪高潮。

　　元旦後供房壓力劇增

　　  據瞭解，1980年之前，我國銀行利率幾乎沒有變化而且利率水平很低。1980年代通貨膨脹導致銀行利率不斷升高，最高時銀行年利率加保值貼補率高達20%。隨着通貨膨脹的有效抑制，銀行利率又逐年下降，2000年銀行利率已降至2%左右。

　　  2004年，央行在近十年連續八次下調存貸款利率後首次加息，中國也從此進入了新一輪“加息週期”。不過，從2004年10月29日至2006年8月19日近兩年間，央行也只加息4次。而今年來，從3月18日到9月15日短短不足半年時間內，央行卻連續五次加息！

　　  短短半年間，銀行個人自營性住房貸款5年以上的利率便從6.84%大幅上調至7.83%(大多數房貸者可享受8.5折優惠)。半年間央行加息幅度接近1%。其中住房按揭基準利率上漲了0.99%，優惠利率也上漲了0.8455%。這意味着，從明年1月1日起，房貸者利息支出將比3年前增長超過50%！

　　  即令僅從今年3月18日年內第一次加息前算起，房貸者在五次加息導致利率大幅上漲房貸增加額也不是一個小數目。記者幾位正在供房的朋友都表示，正考慮提前還貸或者提前歸還部分貸款。

　　還貸要有理財計劃

　　  年底提前還貸早已不是新聞。問題在於，今年來央行連續五次加息，導致按揭利率大幅提升，而近期樓市轉冷、股市低迷，到底是該提前還貸還是堅持投資，不少房貸者陷入“兩難”境地。

　　  著名房地產專家韓世同認爲，是提前還貸還是堅持投資，既要看房貸情況，更要看個人的理財能力。韓世同表示，在金融市場上所有的個人貸款品種裏，住房貸款(包括公積金貸款)無疑是最容易申請，也是利率最低的一種貸款產品。充分利用這個最便宜的貸款工具，對於個人和家庭統籌規劃財務支出、投資都會起到很大的作用。如果貸款額度不是很高，例如說在20萬元以內，完全不必急着提前還貸。
廣州市房協祕書 長許國碧也表示，提前還貸，會讓很多理財機會流失。現在理財產品越來越多，而且收益情況都還不錯，較之貸款利率爲高。這樣看來，提前還貸並不一定合算。

　　  另外，提前還款也要講究方式。韓世同表示，縮短貸款期限是節省利息的關鍵因素。因此，房貸者一定要重視較長的還貸年限所帶來的高額利息支出，根據自身經濟情況儘量縮短還款年限，從而減少利息支出，而不是簡單地採用歸還部分貸款的方式。　　個案1

　　  股市獲利先還貸

　　  朱先生是一個廣告公司的合夥人，經過多年的經營業務比較穩定，家庭年收入在30萬元以上。2006年朱先生加入換房大軍，在逸景翠園以180萬元左右的總價購置了一套150平方米左右的物業，本來他可以一次性付款，但看到當時股市的走牛勢頭方興未艾，便付了四成的首期房款，然後進行按揭月供，剩餘資金投入了股市之中。

　　  這兩年股市火爆，朱先生斬獲不少。在今年5月30日前，最高峯市值曾盈利1.5倍，當初投入的100萬元變成了250萬元左右。不過，在“5.30”大跌之後，朱先生感覺炒股賺錢明顯變難了很多，近幾個月來，雖然上證指數漲了2000多點，朱先生目前的股票市值卻縮水回到180萬元左右。另一方面，經過歷次加息之後，朱先生一家明年的房貸月供壓力明顯增加。

　　  是否趕在年底前提前還房貸，朱先生猶豫了很久：提前還款吧，怕錯過這次難得一見的股市大牛中的賺錢機會，不提前還吧，又覺得不斷加息月供確漸有壓力。最後朱太太的一番分析讓朱先生下了決心還是提前還貸，朱太太說，股市畢竟是一個高風險的地方，能讓人賺錢也能讓人還回去甚至賠得血本無歸，就算是大牛市也照樣有人賠錢，還不如把本金部分取出來先還房貸，而獲利部分可繼續炒股，這樣既減輕了房貸壓力，炒股也可以沒有心理負擔輕裝上陣，說不定炒股賺得更多。  

　　  於是，在上一週，朱先生已向銀行提出了提前還款的申請，並且在這段時間裏逐步賣出股票回籠資金，作提前還款的準備。

　　個案2

　　  利息急漲借款還貸

　　  李小姐是去年加入“房奴一族“的。去年以80萬元出頭的總價買下了時代花生一期的一套90平方米左右房子，首付了三成，餘下作20年期的按揭月供。買房之後看着樓價不斷急升，李小姐一家暗自慶幸當時的當機立斷。不過，在央行的一次次加息後，她又生出了些許無奈。她對記者說，自買了房後，隔幾個月就加一次息，起初她並沒有太在意，而在今年第五次加息之後 ，她開始感覺到了一些恐慌了，而且經濟學家還時不時分析說，今年年底前還有加息的可能，”這利息一加再加，到什麼時候是一個盡頭啊“，她向記者嘆道。

　　  李小姐和丈夫都是在公司裏工作的白領，目前家庭月收入大約在12000元左右，首付款是兩人多年的全部積蓄，目前除了供房和生活開銷之外，所剩已不多。兩人的個性都比較獨立，買房時父母和兄弟姐妹問及是否需要幫助時都婉拒了。本來他們打算就這樣自己慢慢供房。不過最近李小姐粗略算一筆賬，明年的月供要增加好幾百元，只好硬着頭皮向親友開口借款提前還貸了。

　　  “好害怕這利息不斷地加，現在我已向父母和經濟比較寬裕的哥哥伸手借錢了，大約籌到15萬元吧，趁着年底前先還掉一筆再說，能省一點利息就省一點吧。”李小姐說。　　個案3

　　  有錢還貸不如投資

　　  黃先生，某省直單位公務員。黃先生兩年前在番禺某樓盤購置了房產自住，貸款18萬元分十年按揭，每月供樓兩千多元。黃先生不喜歡負債生活，並且每月供樓支出也對生活質量有影響，因此他一直想着如果有能力，一定要提前還貸。另外由於不斷加息，從明年開始還貸利率可能要超過8%，這個數字也讓黃先生決意提前還貸。

　　  年初，黃先生把自己的積蓄加上父母的資助湊夠了還貸的錢，但火爆的股市和親友們在股市上賺不少錢的消息，讓他忍不住也參與其中，想用還貸的錢去博一博。不料股市漲跌無常，再加上沒有投資經驗，黃先生搏擊股海半年卻深深被套。眼看着年底臨近，短期內卻沒有解套回本的希望，黃先生只好放棄了提前還貸的打算。

　　  黃先生表示，儘管短期內無法提前還貸，但他還是想通過調整投資策略，將股市上的損失逐漸補回來，到時再考慮還貸款。另外他也覺得，提前還貸後自己同樣沒有餘錢去投資，更沒有其它手段去抵禦通脹風險，因此不如繼續投資其它穩健的渠道增加收益，只要收益高過貸款利息，都是值得的。

　　專家觀點

　　  量力而行

　　  每年的第四季度到春節期間都是提前還貸的高峯期，由於今年央行已連續加息五次，持續的通貨膨脹局面又帶來更多加息預期。要不要提前還貸？提前還貸怎麼才划算？億達按揭公司按揭業務中心總經理黃蕙晶認爲，“房奴”們應按照收入水平和投資情況，決定是否有必要提前還貸。

　　  據黃蕙晶介紹，由於今年內央行進行了前所未有的連續五次加息，市場預計年底還將加息一次，因此出現了比較多的提前還房貸情況。黃蕙晶認爲，供樓者沒有必要因爲利息負 擔增加而試圖一次性付清房貸，而是應該保持資金的正常流動，可以選擇先還一部分，這樣供樓的壓力會小很多。

　　  她表示，沒有必要提前還貸的情況包括：第一，在股市、基金、黃金等其他投資品種上能夠取得更高收益的；第二，未來有投資計劃的，因爲還貸後再去抵押住房貸款會很麻煩；第三，原來就是純公積金貸款的，因爲公積金貸款利息升幅不高。

　　  但是在目前，覺得利息成本太高，並且擔心以後還會繼續加息而希望提前還貸的大有人在。此外也有部分供樓家庭對資本市場不熟悉或對其沒有信心，有了閒置資金會選擇提前還貸。對於這部分人士，黃蕙晶提醒在辦理提前還貸時要注意以下幾點：  

　　  第一，各家銀行對提前還貸的要求會有所不同，還貸前應仔細閱讀按揭合同。第二，提前還貸的手續較爲繁瑣，一般提前還貸的過程要2個月左右。新的貸款利率將從明年1月起執行，供樓者要提前還貸的話應早作準備，以免多付利息。第三，如果是公積金貸款加商業貸款的情況，應先還商業貸款部分，後還公積金貸款部分。如果要提前還公積金貸款，還要通過銀行向市公積金中心申請。第四，記清楚每月的還款日，在還款日之前與銀行預約，提前存款，這樣可以避免多扣一個月利息的情況發生。第五，在貸款時購買房貸險的，提前還款時還可申請退保。還貸後可持保單去相應的保險公司辦理。第六，採用“等額本息還款法”且供樓即將結束的不適宜提前還貸。而“等額本金還款法”由於償還的利息逐月減少，相對適合提前還款。第七，大的按揭中介公司都有協助客戶辦理提前還貸的業務。如果是賣二手房需要保障交易安全，或嫌多次往返銀行麻煩的，可通過中介公司代辦。一般中介公司會收取數百元的代辦費用。