年底一次還清省利息34萬　弄清房貸剩餘本金

     今年人行一連5次加息，到明年1月1日起，大部分房貸開始按最新利率計算，借款人月供負擔又要加重。　　但

      今年人行一連5次加息，到明年1月1日起，大部分房貸開始按最新利率計算，借款人月供負擔又要加重。

　　但近日到各大銀行進行了解，發現精打細算的老廣今年格外沉得住氣，原因與今年大部分人將現金用來投資股市有關。繼續留守股市等待下一波牛市行情，或者清倉**提前還貸，是前者收益更高，還是後者省下利息更多？

　　這一次，就市民一次性提 前還貸是否划算的問題，本報記者再找來銀行理財專家，爲大家算清楚這筆賬。

　　理財專家表示，事實上，市民如果想算清楚自己一次性提前還貸能省下多少利息，相對部分還貸更爲簡單。一次性提前還貸，市民只需要搞清楚以下要素：即在提前還貸的當期，貸款本金剩餘多少、最新的利率多少、剩餘供款期數多少。然後在各大銀行網站裏，找一個貸款理財公式計算器，按一筆新貸款來輸入以上要素，選擇自己原貸款還款方式(等額本金或等額本息)，計算貸款所得的利息總和，即是可提前還貸節省的利息總和。

　　一次提前還貸能省多少錢？

　　關鍵是弄清貸款剩餘本金

　　以市民周秀梅女士爲案例，其於去年買下位於新港西價值100萬元的房子。向銀行貸款56萬元，期限20年，選擇等額本金還款法。該筆貸款是2006年12月開始供款，於2007年12月1日一次性提前還貸，通過計算可知，其到今年11月已供樓12期。

　　按照公式：

　　貸款剩餘本金=貸款總金額×[1-已經歸還期數/(貸款年限×12)]，即周秀梅到今年12月提前還貸前，剩餘貸款本金爲56萬×[1-12/(20×12)]=53.2萬。需要提醒讀者注意的是，如貸款選擇等額本息還款法，則剩餘貸款本金公式更爲複雜。但這個數值，實際就是一次性提前還貸的總金額，只需要打個電話諮詢銀行就能知道。

　　剩餘貸款期數=貸款年限×12-已經歸還貸款期數，即：20×12-12=228(期)。

　　另外，最新5年期商業貸款基準利率下浮15%是6.6555%，還款法仍爲等額本金方式。

　　得到關鍵數值後，進入中國工商銀行網站上提供的理財計算器，輸入以上要素，點擊"計算"，網頁自動彈出以下結果："您累計需支付貸款利息342796.97元"。

　　34萬多元就是周女士一次性提前還貸可節省的利息總和。這樣，周女士可以比較，如果自己不選擇一次性提前還貸53.2萬元，而用這筆錢繼續投資，在多長時間內才能賺夠34萬多元呢？

　　一次提前還貸省利息

       房產轉手又可獲利

　　按照這兩年牛市的情況，如果眼光夠準，一年或許就賺回來了。這樣的話，不提前還貸而選擇繼續留在股市，似乎也是個不錯的選擇。不過，如果周女士對股市前景不看好，也可以選擇提前還貸。以目前新港西路的房價，周女士的房子相對於去年已升值超過50%。將房轉手後，扣除各項稅費也有約40%收益，就是淨賺40萬元。(孔華)