新利率執行在即　提前還貸四種方案大PK

  　通過提前還貸來規避利率風險不一定就是最合適的，關鍵還在於需要對自己目前的還款能力和未來的預期還款能力做出理性的評估　　　　當央行年內第

   　通過提前還貸來規避利率風險不一定就是最合適的，關鍵還在於需要對自己目前的還款能力和未來的預期還款能力做出理性的評估　　

　　當央行年內第六次加息的預期讓衆多購房者提心吊膽之時，已放住房貸款將於明年1月1日起執行新利率的“銀行慣例”也步步逼近購房者。

　　今年以來，央行連續5次上調存貸款基準利率，雖然每次加息幅度不大，但累積起來還是使“房貸族”感到了還款壓力開始增大。

　　據測算，20萬元10年期的房貸，每月將比5次加息前多還102.91元，每年多支付利息1234.92元。

　　近日，《財經時報》走訪北京的多家銀行了解到，從11初開始，提前還貸現象已經逐漸升溫。

　　對此，銀行人士稱，並不是所有的提前還貸方式都能減輕購房人負擔，只有根據自身的實際狀況選擇貸款方式纔是最佳的還貸方式。

　　三思而後行

　　隨着央行加息頻率的增加，許多“房貸族”在提前還款前開始算起了經濟賬，不再將提前還款當作規避利率風險的唯一手段。

　　是不是加息後，提前還貸就一定划算？

　　對此，工商銀行北京分行南禮士路支行房貸部的相關負責人表示，提前還貸並非降低利率風險的惟一方式，房貸者應需根據自己的實際情況選擇還貸方式。

　　“對於那些投資渠道不暢、收入較爲單一的普通‘房貸族’，當他們的理財收益低於貸款利率時，建議提前還貸。”上述負責人認爲。

　　而對於那些風險承受能力強、有一定投資經驗的人羣，可通過其他渠道的投資獲得超出房貸利率的收益。

　　原本12月提前還貸的倪小姐就給記者算了一筆賬。

　　在北京某外資公司工作的倪小姐2006年貸款30萬元購買了一套小戶型住房，“如果我贖回基金還房貸，兩者對比，基金50％的收益遠超過6.6555％的房貸利率，”倪小姐坦言，“提前還貸雖然能緩解還款壓力，但要規避加息風險，還是投資更實惠。”

　　實際上，在投資環境整體向好的情況下，包括基金在內的理財產品的收益率高於銀行貸款利息，巨大的財富效應可以增加家庭的收入，抵消加息帶來的壓力，其效果不一定比提前還房貸差。　　四種方案PK

　　對於決心提前還貸的“房貸族”來說，在向銀行還款時可以採取不同的方式。

　　北京銀行房貸部的工作人員例舉了目前市場上的四種提前還貸的方式並進行比較，“房貸族”可按自身的實際情況作出選擇。

　　以貸款額爲70萬元，貸款期限20年的 房貸計算，按等額本息還款法計算，房子的月供爲5031.18元，20年利息總支出高達507485.08元。

　　在明年1月1日將所剩貸款一次還清，利息總額就是提前還貸前的利息額，即27972.01元。

　　若部分提前還款，月供不變，縮短還款期限。提前還款10萬元，仍保持之前的月供水平即5031.18元，貸款期限則縮短爲15年7個月，而利息總額增加到390353.07元。

　　採取減少月供，還款期限不變，提前還款10萬元，月供將減少爲4509.49元，利息總額則高達486450.1元。

　　而選擇增加月供，縮短還款期限，提前還款10萬元，月供增加爲6720.06元，還款期限縮短爲10年，利息支出爲246657.49元。

　　由此看來，第一種和第四種的還款方式是最經濟的。專家提醒，選擇哪種還款方式，最重要的是要看自己的經濟情況，凡事都要量力而爲。　　注意事項

　　目前“房貸族”對購房未來支出成本不斷加大的心理預期，使得消費者的貸款心理髮生變化，鑑於此，“我愛我家”房地產中介公司的市場金融服務中心建議消費者，在提前還貸前後還應注意的問題。

　　首先，提前還貸需要諮詢銀行。銀行一般現在都規定在借款期內、貸款發放滿一年以後，可書面申請提前歸還部分或全部貸款。

　　各家銀行對於提前還貸的規定都不是一致的，所以消費者在決定提前還貸前務必弄清貸款銀行的操作流程，是否需要交違約金等等。

　　其次，購房者在提前還清全部貸款後，別忘了到保險公司等部門退保。償還全部貸款後，意味着原個人住房貸款房屋保險合同也提前終止，因此按有關規定，貸款人可以攜帶保險單正本和提前還清貸款證明，到保險公司按月退還保費，但按相關規定需交納5％的提前退保費用。  

　　最後，不要忘記註銷抵押。許多“房貸族”對抵押權比較淡漠，提前還款後往往忘記了去產權部門辦理抵押注銷，這樣貸款雖然還清了，但房屋仍在產權部門備案，會爲日後的房屋交易帶來不必要的麻煩。

　　貸款人辦理註銷時需要在銀行申領退還的抵押權證明書，去房屋抵押產權部門領申請註銷登記表(注意不要跨區辦理)，最後附上購房合同或產權證辦理抵押注銷即可。